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$花样年控股(01777)$ 花样年控股高管电话会议纪要

会议内容：花样年控股发展战略、新业务模式介绍以及地产中介及互联网发展展望等

会议时间：2015年9月22日（星期二）上午10:30－11:30

与会人员：主持人国泰君安地产团队分析师李品科

参会嘉宾：花样年控股公司财务总监林锦堂、投资者关系经理陈俊超

1嘉宾发言部分

1）公司整体业务情况介绍：

花样年控股是传统开发商转型里走在前面的公司，2012年服务家庭的彩生活分拆，加入互联网思维改造业务，转型企业中走在前面。公司从10年确定转型以来，第一个是围绕社区提供不同类型服务，以家庭为单位提供社区服务。第二个是商务社区，两个星期前美易家向新三板挂牌，类似于美国有公司推出资本市场。第三是商业社区、shoppingmall，这是一个新的业态，公司从中寻找一些项目。第四是养老社区平台，预计未来50年养老产业的需求非常旺盛。另外，公司在平台上投入垂直业务，包括社区金融，现在有小贷、P2P、小微金融、第三方支付、保险经纪人等牌照。文化旅游方面，公司以打造全中国的社区境外游为目标。房地产业务方面，以转型房地产为目标，以这四个平台打造转型。

2）土地储备情况：

花样年不仅围绕彩生活，未来是个平台、是个垂直业务，逐步推出资本市场，本身每个业务都是一个具有发展前景的行业。以社区作为边界，以社区作为主要着力点，逐步推出每个业务进资本市场，所以彩生活仅仅是第一个出来的。今年年底美易家和商务社区推出资本市场。地产业务方面，房地产最近1、2个月有点复苏，但也预期到房地产市场不能像前几年那么旺，毛利率、负债率没有以前那么好。从地产出发到产业园，打造全能地产是我们的目标，所以房地产我们还是有所保留。深圳土地储备238万，50万平米已经拿到证，另外180万旧改项目，其中一个在深圳坪山，今年11月底开工，预计明年推出。目前我们有总数1170万土储，深圳238万，预计未来5年贡献不少于30亿的销售，从现金流方面还是非常稳重和理想。

3）盈利情况：

彩生活和美易家的利润率远远高于房地产商，彩生活的利润率达40%，美易家也有30%，我们投放资金不多，关键在于如何打造社区链度，打造一个更好服务和资源给社区客户。

4）融资情况：

昨天公司公告发行国内债券，融资规模20个亿。公司一直在优化负债结构，净负债率从去年年底的86%降到了今年上半年的79%，目标每年下降10%-15%，最终目标去到17年的时候降到50%甚至以下。发行公司债券境外的成本太贵，所以选择面向境内发行，优化债务结构，未来可能要16-20年每年2亿-2.5亿的美元境外债，所以整体来说我们融资成本降低，债务结构优化。对于现在所有业务，我们考虑的第二点都是从财务出发，必须有盈利有利润且市场化。如彩生活管理的面积是2.7亿平方米，地产开发的项目占比只有2%，剩余98%都是市场化收购行为来的。美易家超过70%的住宅公寓和写字楼也是市场化行为来产生利润，最后希望发展到业务都是围绕社区，接着推出到金融市场并利用我们优势促进公司实现更好发展。

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2问答环节

1、美易家业务模式具体如何？像万科也在推出公寓管理，区别在哪里？美易家发展目标和优势如何？

美国有可以对比的公司，8月份也有进入国内发展。美易家主要提供高品质的物业管理，包括写字楼、酒店式公寓，以提供高品质的写字楼和别墅来起步，未来在100-150个景区以度假式公寓步入各景区。有几点优势和不同之处：1）我们在每个城市每个景区收购1个项目。比如途家融资了3亿美元打造度假式公寓，我们与途家的最大分别在于途家没有提供线下高质量的物业管理，途家号称有100多个物业管理，但是非常分散而且难管理。我们则希望通过高品质的物业管理、类酒店的服务给度假公寓。很多酒店在景区很难卖出去，没人入住，酒店价格肯定下降。

我们具体模式这样的：很多在景区拥有物业的业主不住在里面，出租物业但是入住率低，所以他们不愿意交物业管理费。我们则把物业管理收在手上，业务不住我们不收物业管理费，还可以帮忙打扫，但是物业必须交给我们管理和出租，同时给业主兑换券，他们可以有30天免费在其他我们管理的景区住，所以很多客户愿意接受这个模式。我们有个APP，也可以提供当地客户各种服务，这个空间和潜力非常大。公司采用集中管控，每个景区也只有一个景区单位，物业管理不分散且便于管理。美易家到14年的时候赚了3000万，今年的目标是6000万，去年投入500万人民币，收益非常高。彩生活和花样年有区别的，首先是不同的管理团队，另外，彩生活是通过科技和成本控制来发展，美易家是提供高品质物业管理服务。彩生活以家为单位，商业社区以写字楼为单位，只要每个业务有利润了，就会推出资本市场。

2、美易家发展规模如何？还有没有其他业务形态？

目前美易家项目有70个，住宅式公寓有7个，预计今年达到20个，明年达到100个，另外市中心有3个酒店式公寓。我们管理超过1000个社区，有180万白领在管理小区里，在成都、上海还有酒店式公寓，管理写字楼20多个。

3、租金是与业主分成吗，有多少业主愿意把物业交给公司管理？

没有，租金主要是我们收没有分成，但我们提供了三个服务：1）免费的物业管理费；2）免费帮忙打扫；3）一个月的免费景区入住。目前总数有2000个单位，也有一些房地产公司把他们管理的小区给我们管理。

4、美易家在网上有没有开发APP？

有，8月底已经在安卓上线，苹果系统9月中上线，具体APP会通过国泰君安发给大家。

5、深圳已经拿到50万土地证，具体在于深圳什么区域？

第一在深圳大梅沙那边，龙岐湾；第二是蛇口，蛇口有三个项目，主要是工业产业园，大概有16万平米左右；第三是龙岗，有15万平米，还有在龙华，总共50万平米。

6、解放区这个概念和模式是怎样的呢？

解放区在去年9月成立，并不是把彩生活社区业务抢过去。彩生活在一二线100个城市里面发展我们业务，每个城市经济人口增长非常快，非常注重物业管理是否到位是否满足客户。但是三四五六线城市不是彩生活重点发展区域，但人口非常多，物业管理很难保本。彩生活是从线下到线上，而解放区模式是以互联网做出发点，是从线上到线下来。解放区去年九月份成立，今年八月份管理人口150万，管理小区300个，提供的是一个互联网平台。这个与纯互联网不同，比如一号店是纯互联网平台，但是它没有物业管理本身的基因，而解放区有花样年、彩生活和美易家不同社区和客户做支撑。首先解放区有物业管理这样一个边界，然后我们有专门的互联网团队，我们打造APP互联网平台，提供简单的物业管理和日常物业平台。我们与纯互联网平台不同，通过分享提成来递推，与当地中介机构合作，他们介绍项目，我们分享提成给他们。通过中介介绍三四五六线的项目到我们这里来，我们减免5%-10%的管理费来吸引他们，打造这个平台和中介机构分享提成。解放区投放了资金500万人民币，但已经足够300多个社区的管理，未来希望通过天使A轮B轮来募集资金。如果能通过私募募集到8000万人民币，解放区从现在300个社区可发展到3000个社区。我们不希望像其他互联网公司一样烧钱，同时我们真的有线下物业管理基因，提供服务给解放区的客户。

7、解放区发展到什么规模可以盈利？

盈利从线上平台分成利润来实现，估计1年到1年多，明年年底通过A轮资金管理3000-5000个小区，利润点将在明年年底到17年利润会出现。

8、花样年每年薪金分红情况是怎样呢？

公司每年分红20%来回馈给股东，未来将维持利润的20%来分红回馈股东。

9、很多投资者都有疑问花样年20亿对泾川的投资，而泾川是个3、4线城市，为什么会需要这么多资金的投入？

泾川项目总投20亿，主要是当地有个业主作为提供资金方，我们总投不到1个亿。我们打造这个项目、综合体，是一条龙服务给这种四线城市，人口就几十万。泾川有商场酒店写字楼，刚好是我们几个平台都能服务的，我们有彩生活、美易家和解放区，同时间我们给予的不只是这个综合体，还有社区金融，给白领、小企业通过这个平台来募集资金。投放不到1个亿，管理30万平米，总投20亿的产业，收益比例非常乐观。

10、物业管理各大地产公司也非常重视，公司对此有何展望？

非常开心房地产很多企业也看重这一块，2012年开始把彩生活推出资本市场，当时我们和很多房地产沟通，他们都认为物业管理亏本，要补贴，但我们从2002年成立时就并非这样想，物业管理空间非常大，最后服务到人，而人的追求是无限的，所以我们看到很多房地产公司从不稀罕这个行业，到现在要分拆物管业务。我们在12年就分拆了，也证明多年前的话是对的。

对于这块竞争激烈，首先，在这个行业在全中国以家庭为单位的这种社区面积超过200亿平方米，尽管彩生活是这个行业里做到最大的，跟第二位基本是两三倍的差异，但也只占了百分之一点多，所以这个行业空间非常大。但是转型不那么容易，转型是很难很难的，细节包括文化、薪酬体系、员工等等。前100家物业管理公司在这个行业占据仅不到10%市场份额，整个行业超过10万家管理其他90%的物业管理。传统开发商以补贴行为来补贴物业管理，他们要转型的话一定要市场化，不靠母公司来产生利润，物业管理公司本身的薪酬体系要改，不能依靠母公司。彩生活06年开始走的时候也很艰难，至今发展成为老大，已经市场化了，相信以后只会越来越大。其他传统开发商转型3-5年是否成功转型都还不确定，他们不可能投放更多的资金到物管了，因为地产业务利润下降压力更大，转型更加困难，竞争生存很难。彩生活预计每年1-1.5亿增长。另外一种竞争者是互联网公司，但他们不接地气，没有线下物业管理支撑。我们在管理的小区里做过调研，人们有问题都会去找物管，所以物管边界和门槛很高，互联网公司很难进去，与彩生活竞争很难。

11、物业管理达到2.7亿平米，优势在哪里？

首先看盈利点，彩生活与一般物业管理区别，他们基本上靠人，比如10万平米需要200多个物业管理人员，彩生活只有100多个人员。我们为啥能控制人员数量，主要是通过科技，我们保安人数不多。通过摄像头管理1700多个小区，集中管理在于深圳彩生活总部，大概80个员工集中管理这1700多个小区，不用靠保安。通过人、科技、系统自动化把人工成本降下来，成本在传统物业管理公司成本的50%-75%。大家都知道，物业管理费很难加的，通过这个来增加利润非常难的，所以研究如何通过科技减少人数。通过人来管理社区不仅成本高而且不一定安全，而通过科技集中管控才能实现服务以家庭生活的小区，满足社区人民对于安全的需求。

12、目前养老业务有什么项目和盈利模式如何？

这个业务我们还没完全落地，在成都、南京和上海都有项目。我们强调做的是养老产业，并非养老地产。06年开始很多房地产商觉得买块地，养老设施放进去就认为提供很好的养老服务，但实际并非如此，他们是通过养老来打造地产项目。我们认为养老是个产业并非地产，65岁以上老人是不愿意自己住宅一个小区里面不和子女住。按照政府规划目标9073，即90%的养老服务应该在家里，7%的养老服务应该在小区里面，3%里面一部分是政府提供的，一部分是买别墅给老人家住。1.7亿65岁以上的老人只有3%是在这里面的，另外97%的老人都是在家和社区里面的。

我们会在小区里面建造一家人的交流中心，子女上班后他们可以在交流中心交流，晚上就回家。我们通过这些交流中心可以提供到家的服务，比如按摩、帮老人洗澡等。另外，在成都也有与政府合作，政府提供地和房子，我们提供服务。通过这种三位一体，真真正正把养老服务做出来，但不是养老地产，强调这一点，不是挂着养老名号做地产。希望通过这三个地方项目，提供物理服务给到老人家。

13、收费是包含物业费里还是增值服务收费呢？

增值服务收费，但我们收的很便宜，一家交流中心包早餐晚餐收费和物理人员收费一天38多块钱能保本。

14、商业社区的具体情况介绍一下？

商业社区是个新的业态，传统的商业社区管理很难有利润，综合体必须包括商场，但利润都来自写字楼、住宅销售。我们的商业社区从2011年成立走到现在，跟其他商业管理分别在于：不应该与互联网带出来新的业态对抗，很多过去shopping mall很多倒闭了，因为淘宝等互联网网站上也能买到商场的东西。我们大概有15个项目，5个是我们自己建的，10个是接手过来的，接手过来的先收500万做管理费用。在招商方面，主要找国际品牌和餐饮品牌，商场也有APP和平台。另外还有一个项目比较接地气，是把商业街品牌接过来。在招商过程中接对客户重要的商场过来管理，先收500万一次性做管理费，然后每个月收取服务费和利润提成来增加利润。这个业务短期还没有打算推出资本市场，根据8年计划17或18年才会推出资本市场。今年还没到赢利点，今年有微小亏损，预计明年年底或17初才会盈利。

15、彩生活增值服务占比多少呢？利润情况怎样？

彩生活三个主营业务，物业管理服务、工程服务、增值服务的收入占比贡献分别60%、20%和20%。预期未来增值服务O2O达到25%-30%-40%这样增长。基本上增值服务这种平台没有成本，增值服务毛利率基本上能达100%，工程服务达毛利率40%多，物业管理服务达70%多。

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